城市发展理念和治理逻辑发生怎样的变化? 《城市更新“十五五”规划》谈到6个重点任务、7项重点措施、14项重大工程。规划提到,接下来城市更新的资金可能有三大来源——财政、金融、社会资本,三者承担的角色是什么?同时,金融资金也起到展期的作用。城市更新难在收益速度和投资强度有一个错位,工程回收期比较长。比如创新城市,就要把它转化成创新的场景,像芜湖“三湖”片区把老旧厂房转化成一个AI企业集聚的地方,成为新质生产力的关键集聚区。中国城市规划设计探讨院副院长 郑德高:过去的发展是外延增长式,要逐渐转向内涵式增长,内涵式增长包含创新、宜居、安全、韧性、文明等6个方面,与此同时要把这些理念转化成具体的行动、工作以及场景。所以,要把理念转化成工作和场景,才能够把工作落到实处。 《城市更新“十五五”规划》谈到地下管网线工程,另外还有危旧房、应急避难场所、城市生命线工程等,为何如此表示城市的安全韧性?郑德高:大城市经常是风险比较集中的地方,所以要牢牢守住安全底线。城市更新首先是一项安全工程,老旧基础设施、房屋等,如果有安全风险,我们就要开展城市更新。故而“无体检不更新”该领域性环节,是一个闭环,通过体检找问题,通过问题找到需要更新的工程。同时,在生活场景方面,围绕老旧街区、厂区能够看到,15分钟便民生活圈给居民提供一个非常方便的服务。包括哪些措施和行为?哪些环节比较重要? 郑德高:体检是城市更新里非常重要的第一环节,我们经过对房子、小区、社区的议题调研,找到需求。比如哪些地方停车场短缺、房屋老化有风险,或者“一老一小”公共服务设施不足等,通过城市体检能够找到难题。但是找到问题不是关键,关键是经过找到问题要及时整治、更新、提高品质。三者之间是怎样的关系? 该范围建设管理与房地产系副主任 唐代中:在城市更新中,三大资金来源分别有不同的作用。比如财政资金是20%,金融资金可以融进来此外的80%,起到放大的作用。同时,该行业性更新安全或防范风险也是有手段的,更多强调通过数字化手段、传感器的安排,能够早发现、早预警、早治疗,把安全风险降到最低。首先,财政资金起到托底和保障作用,对公益性项目,财政资金起到托底作用。同时,财政资金可以作为资本金,引入第二笔钱,即金融的钱。 金融资金在里面起到加杠杆放大的作用。部分社会资本,比如综合性的开发商、一些运营商,在里面能够激活工程,使得远期投资运营的利润能够覆盖前期的投入。故而,这个时候需要有一些长线的资本,往往是金融资金使得项目能够展期,使未来的现金流能够覆盖投资。规划表示城市更新前先有一个必要条件——体检,无体检不更新。这个体检指的是什么?有了财政和金融资金,还有第三笔非常重要的钱,即社会资本。社会资本在里面起到投资,更重要是一种运营的作用。总体来看,整套布置背后,关于城市发展的理念或者治理逻辑在发生怎样的变化?总而言之,三种资金各自的责任是不一样的,针对不同城市更新项目的项目分成、风险的等级,不同项目的风险、收益分账是不一样的。这三种资金是一种有机的配合,共同服务城市更新大局。 技术丨李阳 江宇 解超全 吕洋 李戌辰
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